Comment obtenir (rapidement) son permis de construire ?

La première étape cruciale lorsqu'on souhaite faire construire sa maison, c'est de trouver le terrain de ses rêves. Une fois cette étape accomplie, il reste un dernier jalon à passer, administratif cette fois : l'autorisation de permis de construire. Cette étape un peu technique doit être préparée minutieusement pour mettre toutes les chances de votre côté.

En effet, en cas de refus du permis, ou de demande de modification, vous pourriez être amené à redéposer un dossier, c’est à dire prendre plusieurs semaines de retard dans la réalisation de votre projet. Basés sur nos 7 ans d’expérience et plus d’une centaine de permis de construire déposés, voici tous nos conseils pour obtenir votre permis de construire dans les meilleurs délais.

1. Comprendre les règlements d’urbanisme
2. Poser les bonnes questions
3. Expliquer ses motivations
4. Toujours maintenir le dialogue
5. Combien de temps faut-il pour obtenir son permis ?
6. Qui décide d’attribuer le permis ?
7. Que faire en cas de refus du permis ?


1. Comprendre les règlements d’urbanisme

Une fois que vous avez pris connaissance de la liste des règlements d’urbanisme qui s’appliquent dans votre commune, vous n’avez accompli que la première partie du chemin ! Il va maintenant falloir les interpréter, et surtout comprendre quelles règles s’appliquent sur votre parcelle. Par exemple, si un PLU est disponible pour la commune, mais qu’il existe aussi un règlement du lotissement, c’est bien ce dernier qui devra être respecté en priorité. Inutile donc de déposer votre permis tant que vous ne connaissez pas en détails les règlements, vous auriez dans ce cas de fortes chances d’avoir un retour négatif.
Nous savons qu’il n’est pas toujours simple de s’y retrouver à travers les différents règlements, et c’est pour cette raison que nous proposons à nos clients de prendre en charge cette analyse dans le cadre de leur projet, pour être certain de ne pas passer à côté d’une information capitale !

2. Poser les bonnes questions 

Si l’une des règles présentes dans les textes vous laisse perplexe et peut être sujet à interprétation, il vaut mieux parfois appeler directement la Mairie ou le service d’urbanisme pour s’assurer que l’on a bien saisi à quoi elle fait référence. Les textes officiels sont en effet formulés de manière un peu « alambiquée » et il n’est pas toujours simple d’y voir clair lorsque l’on n’a jamais été confronté à l’exercice. De même, il ne faut pas hésiter à solliciter les Architectes Conseils des Bâtiments de France (ABF) quand leur avis sur le projet est requis, afin de pouvoir leur poser directement vos questions en cas de doute. On en compte souvent une antenne par département, qui propose des créneaux durant lesquels le public est reçu sur rendez-vous.

3. Expliquer vos motivations

Si vous n’êtes pas sûr que votre projet est complétement conforme d’un point de vue de l’urbanisme, ou qu’il nécessite une dérogation par rapport à certaines règles du PLU, il peut être intéressant de rencontrer le Maire ou le service d’urbanisme afin de présenter votre démarche et votre projet. Il est toujours mieux d’avoir ces discussions en amont du dépôt de dossier, plutôt que de déposer un dossier qui risque d’être rejeté, faisant ainsi perdre de précieuses semaines.

Ainsi, même un projet de construction non conventionnel, mais qui se veut écologique et tourné vers les énergies renouvelables aura toutes ses chances d’être accepté. Fort heureusement, les mentalités évoluent rapidement sur la question écologique, et de plus en plus d’élus sont conscients des enjeux liés au réchauffement climatique. Certaines mairies sont d’ailleurs très contentes de pouvoir favoriser l’habitat écologique dans la commune et le mettent en avant pour séduire de nouveaux habitants.

L’un des sujets de négociation peut être par exemple l’inclinaison du toit : dans certaines communes une pente de toit assez importante peut être exigée, alors que l’angle de la toiture joue sur le niveau de production solaire (la pente idéale est d’environ 30°). De même, les mairies peuvent faire preuve de flexibilité concernant le revêtement en bardage bois si vous mettez en avant vos motivations écologiques, et que vous les rassurez sur l’évolution esthétique du bardage. Constituer un petit dossier explicatif, avec photos à l’appui, description du rendu final de la maison, et une liste des avantages du bois et des panneaux solaires peut être une bonne stratégie pour convaincre votre interlocuteur.

Un élément jouera de plus en plus en votre faveur concernant la réalisation d’une construction éco-responsable dans les prochains mois : l’arrivée de la RE 2020, qui va rendre les maisons en bois très largement majoritaires sur le marché.

4. Toujours maintenir le dialogue

Pour mettre toutes les chances de votre côté et voir votre projet accepté, il faut que vous arriviez à instaurer un dialogue constructif avec la personne en charge de l’instruction du dossier de permis de construire (voire directement  avec le Maire s’il s’agit d’une petite commune).  Avant d’arriver à des situations de conflit autour de votre projet, et de s’engager dans des procédures administratives longues et coûteuses, il faut toujours privilégier le dialogue et la négociation. Lorsque nous décelons des éventuels blocage auprès de la Mairie, nous prenons systématiquement rendez-vous avec la Mairie pour essayer de trouver un terrain d’entente, et maximiser ainsi les chances de voir le projet aboutir.

Pour rappel, d’après l’article 111-16 du code de l’urbanisme, la Mairie ne peut s’opposer à la construction d’une maison ossature bois car il s’agit d’un matériau durable et écologique, ni à la pose de panneaux solaires en tant que dispositif de production d’énergie renouvelable. Par contre, il est possible qu’elle exige pour des motifs d’harmonisation architecturale que le bois ne soit pas apparent mais recouvert d’enduit ou de crépis, et que des tuiles solaires soient utilisées à la place des panneaux, afin d’imiter le rendu visuel des toitures alentours. La réalisation de votre projet ne sera donc pas remise en question, mais son coût pourrait être significativement augmenté et le rendement solaire pourrait être moins élevé que prévu.

5. Combien de temps faut-il pour obtenir son permis ? 

Une fois le dossier déposé, la mairie doit faire un retour sous deux mois (ou trois mois si l’Architecte des Bâtiments de France doit aussi se prononcer). Dans la majorité des cas, si les étapes précédentes ont été respectées, le dossier est accepté. Commence alors ce que l’on appelle le délai de « recours des tiers », période de deux mois durant lequel l’affichage du permis doit être réalisé sur le terrain, et où des voisins peuvent se manifester pour contester le projet si jamais celui-ci leur porte préjudice.
Durant les deux mois du recours des tiers, il est déconseillé (mais pas interdit) de débuter vos travaux, car si quelqu’un venait à se manifester, vous pourriez être amené à les interrompre, ou pire à devoir tout démolir.

6. Qui décide d’attribuer le permis ?

En France, c’est le Maire de la commune où vous faites construire qui doit signer l’accord de permis de construire. Bien souvent le dossier est instruit par le service d’urbanisme (en lien si nécessaire avec l’architecte Conseil), qui fait ses recommandations au Maire, mais c’est bien lui qui aura le dernier mot et qui sera décisionnaire.

7. Que faire en cas de refus du permis de construire ?

Si malgré toutes vos démarches et vos précautions vous faites face à un refus, il faut tout d’abord comprendre pourquoi vous avez eu ce retour. En effet, ce refus peut être motivé par plusieurs raisons :

  • Pièces manquantes au dossier  : il faut adjoindre les documents complémentaires demandés et redéposer le dossier. Certaines mairies passent dans ce cas le dossier en étude accélérée pour ne pas repartir sur un délai d’instruction de deux mois, mais il n’y a aucune obligation de leur part et cela dépend de leur charge de travail et de leur bon vouloir.
  • Non conformité du projet : ce cas est plus embêtant car cela signifie qu’il va falloir modifier des aspects du projet, en fonction des aspects pointés comme non conformes. Cela peut concerner l’usage de certains matériaux, les couleurs choisies pour la façade et les menuiseries, etc
  • Non constructibilité du terrain : si jamais vous avez fait une demande pour construire sur un terrain en zone agricole ou en zone inondable par exemple. Normalement, si vous suivez les étapes précédentes à la lettre, ce genre de mauvaise surprise ne devrait pas arriver !

Il arrive de manière très exceptionnelle que des maires puissent faire preuve de mauvaise volonté et « bloquent » volontairement un dossier pour des motifs personnels. Cependant, la situation n’est pas forcément sans issue car bien qu’il ait le dernier mot, le Maire n’est pas autorisé à prendre des décisions arbitraires pour autant : les décisions prises par la Mairie (acceptations comme refus) sont toutes examinées par la Préfecture. Un maire peut donc se faire poursuivre par l’Etat en cas de décision abusive relative à une demande d’autorisation d’urbanisme. Le but est ici d’éviter les refus arbitraires, mais également les cas de copinages, où un maire peu regardant accepterait des projets non conformes.

Pour autant, il est hors de question de passer en force. Même si vous êtes dans votre bon droit et que votre demande de permis s’est vue refusée arbitrairement, il ne faut JAMAIS passer outre l’interdiction :  la mairie peut en effet exiger par voie judiciaire de réaliser des modifications, voire la destruction totale du bâtiment incriminé !

Si malgré nos conseils cette étape d’obtention du permis de construire vous effraie un peu, nos conseillers Homaj se feront un plaisir vous accompagner dans vos démarches et vous aideront à décrypter les règlements qui s’appliquent dans votre commune, afin de concevoir avec vous un projet conforme aux règles locales et qui correspond à vos besoins. 

 

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