Comment financer sa maison neuve : nos conseils pour obtenir un prêt pour faire construire

Lorsque l’on veut faire construire une maison, il faut avoir recours à un emprunt immobilier si l'on ne dispose pas des fonds nécessaires. Si avant la crise sanitaire les taux d'intérêt pour financer un achat immobilier étaient très bas (voire négatifs !), et les dossiers acceptés la plupart du temps sans difficulté, la donne a changé depuis.

Cela ne doit pas pour autant vous décourager de réaliser votre projet, mais vous devez avoir en tête les points sur lesquels il va falloir être attentif avant de vous lancer dans l’élaboration de votre dossier d’emprunt. Nous allons essayer de répondre ici aux principales questions que vous pouvez vous poser avant de faire une demande de prêt immobilier.

  1. Quels sont les critères considérés par les banques ?
  2. Comment connaître sa capacité d’emprunt ?
  3. Quel apport faut-il pour acheter une maison neuve ?
  4. Peut-on financer l’achat du terrain avec son prêt ?
  5. Comment savoir si on est éligible au PTZ ?
  6. Pourquoi faut-il appeler son banquier ?
  7. Pourquoi faire appel à un courtier ?

 

1. Quels sont les critères considérés par les banques ? (Article mis à jour le 3 août 2021)

 

Tout d’abord, pour vous présenter les choses de manière très transparente, même si les taux sont de nouveau à un niveau très bas, il faut que vous ayez conscience que le contexte actuel n’est pas forcément favorable aux emprunteurs, surtout à ceux qui présentent un dossier un peu fragile : revenus modestes, peu d’épargne disponible ou travaillant dans un secteur impacté par la crise sanitaire. Cela ne signifie pas pour autant qu’il est impossible d’obtenir un prêt, loin de là, mais les banques vont être particulièrement attentives sur plusieurs points en particulier.

  • Le taux d’endettement : D’une part, depuis le début de l’année 2020, les banques ont reçu des consignes très claires de la part du HCSF (le Haut Conseil de Stabilité Financière), et scrutent plus que jamais le taux d’endettement de l’emprunteur avant d’accepter son dossier. Il correspond au ratio entre l’intégralité le montant mensuel des remboursements de crédit (immobilier bien sûr, mais également les autres crédits en court type crédit à la consommation ou leasing) et les revenus mensuels. Ce taux a été légèrement relevé début 2021 et ne doit pas dépasser 35%.Il devient donc de plus en plus difficile de bénéficier de la tolérance qui pouvait exister auparavant concernant le taux d’endettement, notamment avec la prise en compte du “reste à vivre” (les revenus restant une fois les charges fixes déduites). Cette tolérance pouvait permettre de contracter un prêt malgré un taux d’endettement supérieur à 35%, si on avait des revenus confortables. Les banques ont à présent droit d’accorder une dérogation à 20% des dossiers qu’elles traitent, et doivent justifier leur choix.
  • Le taux d’usure : c’est le taux maximal auquel un particulier peut emprunter pour un achat immobilier, assurance comprise. Au-delà de ce seuil, les banques ne peuvent pas accorder de prêt. Or, pour certains profils « à risque » (dans le cas où l’un des emprunteurs travaille dans un secteur susceptible d’être impacté par un nouveau confinement), les banques obligent les emprunteurs à souscrire à des assurances complémentaires. Certains dossiers peuvent alors dépasser le taux d’usure, même pour des profils solvables et des personnes en bonne santé.
  • Votre capacité d’épargne : pour réaliser un emprunt immobilier, il est important de prouver votre capacité d’épargne à la banque. L’idéal est donc d’avoir de l’épargne disponible, même si vous ne comptez pas l’utiliser en totaliré pour financer votre achat immobilier.
  • La gestion de vos comptes : dans les mois qui précèdent la présentation de votre dossier, il faudra avoir une gestion irréprochable. Remboursez de manière anticipée les éventuels prêts en cours (crédit à la consommation par exemple), et évitez d’avoir des dépenses qui pourraient interpeller la banque (sommes d’argent importantes ou jeux d’argent réguliers par exemple). La banque vous demandera un historique des trois derniers mois

Pour autant, cette situation ne doit surtout pas vous décourager : une hausse des taux d’usure a déjà été réalisée début 2021, alors que les taux d’intérêt ont diminué. De plus, les banques sont maintenant beaucoup mieux organisées pour traiter les dossiers de demande de prêt, même en cas de reconfinement. Il n’est plus question de voir votre dossier paralysée comme au printemps 2020.

Ces règles ne signifient pas que votre dossier sera systématiquement refusé, mais qu’il faudra montrer patte blanche et fournir des pièces complémentaires pour rassurer la banque auprès de laquelle vous aller emprunter. Pour trouver la meilleure offre, il sera également nécessaire de vous renseigner auprès de plusieurs acteurs et de faire jouer la concurrence. Il est en effet difficile de savoir en amont quelle est la probabilité que votre dossier soit validé, et à quelles conditions d’emprunt vous pouvez prétendre. Il ne faut donc surtout pas hésiter à consulter plusieurs professionnels afin de connaître vos chances de pouvoir financer votre projet, et avec quelles conditions. Il y a généralement deux possibilités pour trouver un financement : soit traiter directement avec une banque, soit passer par un courtier qui jouera le rôle d’intermédiaire.

 

2. Comment connaître sa capacité d’emprunt ?

La toute première étape de votre recherche de financement est bien sûr d’évaluer avec précision votre capacité d’emprunt et le montant des mensualités que vous êtes en mesure de rembourser . Cela se fait en quelques minutes lors d’un rendez-vous ou même en ligne, en répondant à certaines questions sur votre situation financière et personnelle. Il est important de faire cette démarche avant même de visiter des terrains ou rencontrer des constructeurs, pour connaître quel montant vous pourrez emprunter et donc l’enveloppe maximale dont vous disposerez pour réaliser votre projet, en prenant en compte également votre apport.

Lors de ce rendez-vous, que ce soit avec un banquier ou un courtier, il est important de n’omettre aucune information, même certaines vous semblant anodines. En effet, afin de monter votre dossier de financement, vous allez devoir fournir plusieurs justificatifs et le dossier sera ensuite scrupuleusement étudié par les banques. Vous avez donc tout intérêt à être transparent dès le début pour avoir une estimation la plus réaliste possible de votre capacité d’emprunt et maximiser vos chances de voir votre dossier accepté.

 

3. Quel apport faut-il pour acheter une maison neuve ?

Dans le cadre d’un achat dans l’ancien, un apport de 10% du montant de la transaction est considéré comme suffisant. Il doit couvrir a minima les frais de notaire. Cependant, pour la construction d’un bien neuf, les banques sont plus exigeantes concernant cet apport. En moyenne, elles exigent en effet que l’apport représente de 12 à 15% de l’enveloppe globale pour une maison individuelle (achat du terrain, frais de notaires, coût de la construction, assurances etc). Difficile donc de voir votre dossier accepté si vous n’avez qu’un très faible apport pour contribuer au financement du projet. Certaines banques financent encore des dossiers avec un apport restreint mais elles se font de plus en plus rares, et demanderont des contreparties.

 

4. Peut-on financer l’achat du terrain et la construction avec son prêt ?

Oui il est tout à fait possible d’avoir recours à prêt qui couvre à la fois l’achat du terrain et la construction en elle-même. Ces informations apparaissent notamment dans les contrats de Construction de Maison Individuelle (CCMI), qui sera demandé par la banque en cas de prêt immobilier. Il est ainsi possible d’y faire figurer tous les coûts liés au projet, y compris les travaux dits réservés que vous voulez réaliser vous même. Il permettra notamment un déblocage des fonds au fur et à mesure de l’avancement du chantier, et un remboursement différé, uniquement lorsque vous aurez terminé les travaux.

 

5. Comment savoir si on est éligible au Prêt Taux Zéro (PTZ) ?

Dispositif réservé aux primo-accédants pour l’achat dans le neuf ou dans l’ancien, les règles d’attribution des PTZ changent chaque année selon les politiques budgétaires. Les règles pour 2022 devraient ainsi être connues fin 2021. L’attribution du PTZ dépend de vos revenus, et de la situation géographique du projet. Pour vérifier votre éligibilité, rendez-vous sur le simulateur disponible sur le site de l’ANIL.
Attention cependant, les banques n’accordent pas de PTZ en fin d’année, il est donc inutile de déposer votre demande à partir du mois d’octobre.

6. Pourquoi faut-il prendre rendez-vous avec son banquier ?

Votre banquier vous connait bien, et il est normalement au fait de votre situation financière et personnelle. Il pourra ainsi vous dire avec précision quel montant vous pouvez emprunter, et à quel taux. Cette relation de confiance et un historique de bonne gestion de vos finances personnelles pourront également faciliter l’acceptation de votre dossier.

On peut penser que le fait d’être un client “historique” d’une banque permettra d’avoir un taux d’intérêt plus bas, mais ce n’est pas toujours le cas. Il ne faut donc pas hésiter à faire jouer la concurrence et à comparer les offres : des banques concurrentes seront peut-être en mesure de vous octroyer un taux d’intérêt plus intéressant, dans l’optique par exemple de gagner un nouveau client. Ce type d’offre est en effet souvent conditionné par la domiciliation de vos comptes et de vos revenus dans cette nouvelle banque.

Généralement, après réception de votre dossier, les banques sont en mesure de vous faire un retour sous deux à trois semaines. Il est dont important de réaliser les démarches simultanément auprès de différentes banques, sous peine de mettre sinon plusieurs mois à trouver la meilleure offre, et voir votre situation financière ou personnelle changer d’ici là.

7. Pourquoi faire appel à un courtier ?

Faire appel a un courtier est une très bonne option pour obtenir votre prêt, trop souvent mise de côté par crainte de voir le prix du projet augmenter. Pourtant faire appel à un courtier pour trouver son prêt immobilier se révèle très souvent être un bon choix ! Ainsi, plus d’un tiers des projets immobiliers sont financés via un courtier en France.

Spécialiste des emprunts immobiliers, ce dernier pourra vous faire bénéficier de taux déjà négociés avec ses partenaires et saura vers quels acteurs vous orienter selon le profil de votre projet. Il saura aussi très vite vous dire si votre dossier a des chances de passer, vous aidera à le présenter sous son meilleur jour, et vous évitera des démarches infructueuses auprès de différentes banques, ce qui constitue un gain de temps non négligeable. Il ne faut pas avoir des réticences à aller voir un courtier en parallèle d’un rendez-vous avec votre banque : grâce à la présentation simultanée de plusieurs dossiers et à des accords négociés avec les banques au niveau régional ou national, le courtier pourrait vous permettre d’obtenir une offre plus intéressante dans votre banque historique !

De plus, un courtier sera également en mesure de vous proposer une assurance pour votre prêt souvent bien moins chère que celle proposée par les banques, ce qui représente une économie substantielle. Sachez que les rendez-vous avec un courtier sont totalement gratuits, tout comme la constitution du dossier. Notez bien que le courtier se rémunérera seulement si votre dossier est accepté par une banque, grâce à une commission versée par la banque (généralement entre 0,7% et 1% du montant du prêt), et à des frais de courtage qui vous seront facturés (comptez environ 1% du montant emprunté). Certains courtiers proposent également des frais de courtage forfaitaires, généralement compris entre 1000€ et 3000€. Même si faire appel à un courtier aura un petit surcoût comparé au fait de traiter directement avec une banque. cela sera très largement compensé sur l’ensemble du projet par les économies et le gain de temps qu’il vous permettra de réaliser.

Chez Homaj, nous travaillons ainsi de manière régulière avec un courtier partenaire, vers lequel nous orientons nos clients qui n’ont pas encore finalisé leur demande de financement. Cela nous permet notamment de les mettre en relation directement avec les banques les plus susceptibles de financer leur projet.

En effet, les maisons en ossatures bois représentent encore à l’heure actuelle de 10 à 12% seulement des projets de maisons individuelles, et certaines banques sont peu habituées à traiter ce type de dossier, demandant alors des pièces complémentaires et ralentissant les temps de traitement. Selon notre expérience, les banques les plus susceptibles de financer un projet de maison en ossature bois sont le Crédit agricole, le Crédit Mutuel, la Banque Populaire, la Caisse d’Epargne et le CIC. Bien entendu, cela varie selon les régions et les agences, mais nous avons eu de nombreuses expériences positives, et des projets validés pour nos clients auprès de ces banques.

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